Överlåtelsebesiktning – vad ingår

En överlåtelsebesiktning är en undersökning av bostaden som görs i samband med en försäljning. Den förknippas ofta med villor, men allt fler köpare av bostadsrätter väljer att låta besiktiga lägenheten innan de skriver på. Här går vi igenom vad en sådan besiktning brukar omfatta, vad den inte omfattar och hur den hänger ihop med dina skyldigheter som köpare.

Köparens undersökningsplikt

Grunden är köparens undersökningsplikt. Den innebär att du som köper förväntas undersöka bostaden noga innan köpet. Fel som du borde ha upptäckt vid en normal undersökning kan du i regel inte kräva ersättning för efteråt. Fastighetsmäklarinspektionen påpekar att undersökningsplikten gäller både för hus och för bostadsrätter.

Det betyder inte att du måste anlita en besiktningsman. Men om du inte själv har kunskap att bedöma till exempel ett badrum eller en golvkonstruktion, kan en besiktning vara ett sätt att uppfylla undersökningsplikten på ett bättre sätt.

Vad en besiktning av en bostadsrätt omfattar

En besiktning av en bostadsrätt avser lägenheten, alltså det du som bostadsrättshavare kommer att ansvara för. Bostadsrätterna beskriver grundregeln som att medlemmen ansvarar för lägenhetens inre och föreningen för det som ligger utanför, och bostadsrättslagen säger att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick. Därför är det lägenhetens skick som är intressant för dig.

En besiktningsman går vanligtvis igenom:

• Ytskikt på golv, väggar och tak, och tecken på fukt eller skador.
• Badrum och kök, med särskild uppmärksamhet på våtrum, golvbrunn och tätskikt så långt det går att bedöma utan att öppna.
• Fönster och balkongdörr, deras skick och funktion.
• Synliga tecken på tidigare vattenskador eller ändringar som kan ha gjorts utan tillstånd.

Exakt vad som ingår avgörs av uppdragsbeskrivningen hos den firma du anlitar. Läs den innan du beställer.

Vad som inte ingår

Två begränsningar är viktiga att känna till:

Installationerna. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen omfattar en besiktning normalt inte installationer som el, värme, vatten, sanitet och vitvaror. Vill du veta något om elcentralen eller rörens skick behöver du beställa det särskilt eller anlita en fackman.

Föreningens hus. Vid besiktning av en bostadsrätt ingår inte det hus som föreningen äger, alltså stammar, tak, fasad, fönster i den mån de är föreningens, och gemensamma utrymmen. För att bedöma det behöver du titta i andra handlingar.

Så undersöker du föreningen

Eftersom huset inte ingår i besiktningen är det klokt att undersöka föreningen på egen hand:

• Läs de senaste årsredovisningarna och se hur ekonomin och underhållsplanen ser ut.
• Fråga om stambyte, takbyte eller fasadrenovering är gjorda eller planerade.
• Läs stadgarna för att se vad du själv ansvarar för.
• Fråga om det finns kända problem i huset, till exempel fukt i källaren eller återkommande fel på porten eller låssystemet.

Besiktningsklausul

Ibland görs besiktningen först efter att kontraktet är skrivet. Då kan köparen och säljaren skriva in en besiktningsklausul. Fastighetsmäklarinspektionen beskriver det som en bestämmelse i avtalet som ger köparen rätt att låta köpet gå tillbaka om fel upptäcks. Hur klausulen är formulerad är avgörande, till exempel hur lång tid du har på dig och vilka fel som ger rätt att häva. Läs den noga och fråga mäklaren om något är oklart.

Lås och dörr vid besiktningen

En besiktning brukar inte omfatta en bedömning av låsets säkerhet. Det kan du däremot enkelt kontrollera själv vid visningen: går dörren att låsa smidigt, sluter den tätt, och finns det tecken på tidigare inbrottsförsök runt karm och lås? Fråga också säljaren hur många nycklar som finns. Det är bra att veta inför tillträdesdagen.

Sammanfattning

En överlåtelsebesiktning av en bostadsrätt ger dig en bild av lägenhetens skick, men inte av installationerna och inte av föreningens hus. Kombinera den med en genomläsning av föreningens handlingar, så har du gjort det mesta av din undersökningsplikt.